2020年，新冠肺炎疫情的突然爆發(fā)在短期內(nèi)對于運營中的酒店而言，無疑是一個巨大的打擊，也是對其抵抗風(fēng)險綜合能力的一次大考。從考量時間軸更具戰(zhàn)略性和長遠(yuǎn)性的酒店投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)而言，短暫的影響或許可以通過拉長的時間加以化解。但是，疫情的沖擊必然引發(fā)酒店投資業(yè)者重新思考和審視其在酒店領(lǐng)域的投資和資產(chǎn)管理戰(zhàn)略。站在積極的角度，回歸酒店投資的本質(zhì)，清醒認(rèn)知酒店資產(chǎn)在其企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，對酒店投資、持有和退出建立更為理性的評估和發(fā)展策略，無疑是酒店業(yè)投資業(yè)者們值得思考的問題。站在新十年的起點，浩華管理顧問公司首次針對2020年度中國酒店投資與資產(chǎn)管理市場進行專項調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行深度剖析，總結(jié)出2020年十五個重要發(fā)展趨勢。

此次調(diào)查涵蓋的十五個問題旨在重點了解酒店業(yè)投資界相關(guān)業(yè)者對2020年新酒店和存量酒店投資和酒店資產(chǎn)管理發(fā)展趨勢的見解。本次報告共收到226位涉及酒店投資業(yè)務(wù)的公司與機構(gòu)的中高層管理人員的回復(fù)，他們來自中央和地方國企、私營地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)資管機構(gòu)、基金公司和投行等相關(guān)領(lǐng)域。在此誠摯感謝各參與者的行業(yè)見解分享。

酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級改造

中國酒店市場在經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，已逐漸從增量時代轉(zhuǎn)入存量時代。一方面，核心城市存量土地的減少限制了新酒店建設(shè)的數(shù)量；另一方面，許多存量酒店面臨設(shè)施老舊、風(fēng)格過時、競爭力低下等現(xiàn)狀，亟需通過市場重新定位和產(chǎn)品優(yōu)化以提升收入能力并更好地匹配其地段價值。此外，鑒于酒店資產(chǎn)基于土地增值的預(yù)期溢價趨弱，部分酒店市場仍受制于新增供給壓力，業(yè)績表現(xiàn)與投資回報難以匹配，投資商對資金額巨大的新建高檔酒店愈發(fā)審慎。因此，盡管新酒店開發(fā)依然是不可小覷的增量來源，但存量物業(yè)的升級改造逐漸成為酒店投資的主旋律。

存量酒店改造與升級型投資將更多集中于一線及新一線城市

一線及新一線城市經(jīng)濟發(fā)達，投資活躍，需求堅實，一直以來都是酒店投資的首選之地。在各層級城市中，一線和新一線城市酒店市場起步最早，發(fā)展最成熟，資產(chǎn)價值也最高。隨著物業(yè)老化、經(jīng)營成本攀升等因素，部分存量物業(yè)面臨競爭力下滑、地段價值無法彰顯的經(jīng)營挑戰(zhàn)，通過翻新或升級改造實現(xiàn)最佳定位和設(shè)施優(yōu)化以提升酒店競爭力，最大化收入能力逐漸成為新的投資潮流。

改造與升級投資可以使酒店更加貼合當(dāng)下的設(shè)計趨勢與消費者需求，最大化地段價值，通過創(chuàng)新與融合優(yōu)化酒店空間規(guī)劃，實現(xiàn)坪效最大化。西單大悅酒店、首北兆龍飯店均為此類別下的佼佼者。

成熟都市商圈是存量酒店改造的熱點區(qū)域

酒店的改造順序與開發(fā)時序息息相關(guān)。得益于經(jīng)濟、商業(yè)、交通等多方面的高速發(fā)展，成熟都市商圈通常為酒店開發(fā)的起點，而在經(jīng)歷了十余年的發(fā)展后，成熟都市商圈內(nèi)的酒店也率先步入資產(chǎn)改造周期。位于次級開發(fā)地點（如都市新區(qū)、交通樞紐以及會展中心區(qū)域等）的酒店資產(chǎn)，正處于運營成長期或成熟期，升級改造的需求并不急迫。而在國民消費能力及旅游度假意識提升的驅(qū)動下，近、遠(yuǎn)郊度假目的地正處于起步和成長期，改造物業(yè)數(shù)量相對受限。所以，成熟都市商圈是目前熱度最高的存量酒店改造區(qū)域。

高檔和中高檔酒店是存量改造與升級型投資的重點關(guān)注對象

由于受訪企業(yè)的背景普遍為資金實力雄厚的重資產(chǎn)持有者或投資商，其持有的酒店資產(chǎn)以中高檔及以上層級酒店為主，關(guān)注現(xiàn)金流收益的同時亦看重資產(chǎn)本身的升值回報。中低檔酒店投資額低，且純以現(xiàn)金流回報為驅(qū)動，通常不在此類重資產(chǎn)投資者的重點投資目錄中。而位于需求金字塔頂端的豪華酒店，受經(jīng)濟發(fā)展進程及國民消費力影響，其開發(fā)時序明顯滯后于中高檔與高檔酒店，且在量級上無法與高檔酒店比肩，因此，在存量酒店升級改造的序列中，豪華酒店并非位于第一梯隊。

新酒店投資預(yù)期表現(xiàn)保守

一直以來，地產(chǎn)公司是酒店投資的中堅力量。近年來在國家銀根緊縮的嚴(yán)苛調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款、信托融資政策迅速收緊，地產(chǎn)格局發(fā)生翻天覆地的變化。而隨著地產(chǎn)行業(yè)快速增長時代的結(jié)束，地產(chǎn)公司對酒店投資的熱情也隨之下降，對于資金投入有極高要求的新酒店投資受之影響，增速明顯放緩，超七成受訪者對于2020年新酒店投資熱度預(yù)期中立甚至保守。

新一線及二線城市成為新酒店投資最大的戰(zhàn)場

一線城市作為酒店投資的首要陣地，在過去20年的開發(fā)熱潮中已經(jīng)逐步飽和。隨著土地成本日益攀升和土地資源愈發(fā)緊張，一線城市的新酒店投資正進入中低速發(fā)展階段；加之寫字樓和服務(wù)式公寓等其他業(yè)態(tài)對有限資源的競爭，一線城市新酒店投資日益趨緩。

與之相對的則是新一線及二線城市的崛起：受國家多個利好政策驅(qū)動，且城市仍處于擴張發(fā)展階段，新一線和二線城市正在釋放蓬勃的經(jīng)濟活力，城市新區(qū)建設(shè)產(chǎn)生了大量的土地供應(yīng)，為提升城市配套及豐富產(chǎn)品層級為動力的新酒店投資依舊活躍。而許多三線及以下城市經(jīng)濟活力不足，交通通達性受限，酒店需求規(guī)模有限，投資者對于三線及以下層級城市的新酒店投資通常更趨審慎。

新酒店投資以中高檔酒店為主

隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩和房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，投資者對酒店開發(fā)這類重資產(chǎn)投資也愈發(fā)謹(jǐn)慎務(wù)實。不再一味追求外表“高大上”的豪華產(chǎn)品，而是更加青睞兼具良好資產(chǎn)價值和穩(wěn)健現(xiàn)金流產(chǎn)出能力的酒店產(chǎn)品。在這樣的趨勢下，既擁有良好品牌和資產(chǎn)形象，且開發(fā)成本和風(fēng)險更為可控的中高檔層級酒店投資成為投資業(yè)主們的新寵。

從需求角度來看，中高檔酒店的快速發(fā)展也得益于高檔消費下沉和大眾消費升級。無論是公務(wù)差旅住宿亦或是私人旅行住宿，高質(zhì)價比日益成為旅行者選擇酒店的核心指標(biāo)。

在供需兩端的推動下，新酒店投資呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，中高檔酒店產(chǎn)品迎來了投資的發(fā)展高峰。

都市新區(qū)和近郊旅游度假地是新酒店投資熱點

隨著城市功能擴張，一座中大型城市往往呈現(xiàn)多個新區(qū)，多中心的城市發(fā)展格局。一個都市新區(qū)的土地供應(yīng)量通常較大，且城市基礎(chǔ)設(shè)施配置級別更高，自帶諸多利好政策，因此，也帶來了新酒店投資的機遇。

在消費升級和體驗式經(jīng)濟為主導(dǎo)的大背景下，城市微度假和周末短途休閑已逐漸演變成為一種受追捧的新型生活方式。與目的地度假相比，近郊度假和休閑在消費者的時間、精力和出行成本方面均門檻更低。伴隨著假日制度的不斷完善與城市交通網(wǎng)絡(luò)的進一步優(yōu)化，近郊休閑度假市場的增長潛能會被進一步激發(fā)，有望成為中國旅游業(yè)發(fā)展的新增長點。而近郊旅游休閑和康養(yǎng)的需求熱潮也為近郊綜合度假目的地的開發(fā)建設(shè)注入了新動能，吸引投資者關(guān)注該類型的產(chǎn)品投資。

除此之外，“傳統(tǒng)”投資熱點區(qū)域（如交通樞紐及會展中心等高流量區(qū)域）依舊備受關(guān)注。重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資通常會帶來新增酒店項目的機會

房地產(chǎn)開發(fā)商和國企投資平臺是中高檔及以上酒店主要投資主體

展望未來，中高檔及以上酒店的投資主體將依然集中在“財大氣粗”的地產(chǎn)開發(fā)商和國企投資平臺，全國型房地產(chǎn)開發(fā)商、區(qū)域型房地產(chǎn)開發(fā)商與地方國企投資平臺維持三足鼎立的局面。而尤為看重投資回報率的專業(yè)基金公司和投行，對于高星級酒店所帶來的附加價值較不敏感，一直以來并不是該類型酒店投資的主力軍。我們認(rèn)為，在未來一段時間內(nèi)，這樣的投資主體構(gòu)成不會發(fā)生顯著變化。

新一線城市和一線城市是中高檔及以上酒店交易的集中區(qū)域

新一線和一線城市經(jīng)濟發(fā)展活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，市場容量和增值潛能均處于全國前列，具備出色的投資潛力，對于注重現(xiàn)金流收益能力的酒店交易具有較強吸引力。相對而言，二三線城市的酒店交易意愿度明顯降低。

國內(nèi)中高檔及以上酒店的資本化率穩(wěn)定在6%至7%之間

受訪者對于中高檔及以上酒店資本化率的判斷較為一致，各等級城市之間的資本化率未出現(xiàn)明顯差異，基本分布在6%至7%的區(qū)間內(nèi)。一般而言，酒店資產(chǎn)所在城市經(jīng)濟越發(fā)達，資產(chǎn)價值越高，其資本化率預(yù)期水平相對更低。從數(shù)據(jù)中可以看出，一線城市的資本化率最低，這主要由于一線城市物業(yè)價值高，資產(chǎn)安全性強，收益相對穩(wěn)定。但一線城市資本化率稍低并不意味著其資產(chǎn)回報率會有所降低，相反，可觀的現(xiàn)金流收益回報疊加土地資源稀缺驅(qū)動下的物業(yè)升值，使得一線城市的資產(chǎn)回報率通常領(lǐng)先中國其他市場。而在其他等級的市場，由于酒店物業(yè)價值更低，且現(xiàn)金收益能力更弱，受訪者對于資本化率的預(yù)期相對更高。

酒店資產(chǎn)管理代表視成本管控為工作重點

六個選項中，受訪者認(rèn)為成本管控是提升酒店運營期資產(chǎn)管理效果的最重要手段，其次為收入驅(qū)動。這主要由于成本管控聚焦于微觀層面，嚴(yán)控各項運營開支對于個體酒店來說更易實現(xiàn)，且日新月異的科技發(fā)展和替代性工具也為成本降低提供了值得想象的潛能。相對而言，盡管渠道拓展、客源結(jié)構(gòu)調(diào)整、空間效率優(yōu)化等諸多舉措可驅(qū)動收入增長，但收入增長在一定程度上還將受限于經(jīng)濟大環(huán)境、市場供需發(fā)展和特殊事件影響。在收入增長面臨客觀瓶頸的情況下，控制成本可在短期內(nèi)快速助力酒店改善經(jīng)營報表，提升投資回報，因而成為資產(chǎn)管理者當(dāng)下的第一要務(wù)。

市場供給是影響當(dāng)下酒店業(yè)投資回報率的最核心因素

在房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時期，酒店作為房地產(chǎn)的配套資產(chǎn)迅速擴張。如今，伴隨著經(jīng)濟增長放緩，各大酒店集團紛紛下沉市場，新增酒店供給仍頻繁入市，民宿等住宿業(yè)態(tài)異軍突起，而供給的持續(xù)攀升無疑給酒店業(yè)績提升造成了顯著壓力。“供大于求”的市場現(xiàn)狀迫使部分酒店犧牲房價以穩(wěn)定住宿率，酒店經(jīng)營收益難以得到實質(zhì)性提升。我們預(yù)計，在特定市場的酒店業(yè)發(fā)展進入成熟期前，市場供需的不平衡狀態(tài)將持續(xù)成為影響酒店業(yè)收入的第一常態(tài)要因。

此外，受訪企業(yè)認(rèn)為初始成本高企也是投資回報率不盡如人意的主要原因。國內(nèi)相當(dāng)數(shù)量的已開業(yè)酒店并非完全市場化和理性化投資的產(chǎn)品�？茖W(xué)定位的缺失、空間設(shè)計的低效及初始投資成本的過度，導(dǎo)致酒店業(yè)初始開發(fā)成本普遍較高。在“分母”過大的情況下，即使酒店經(jīng)營業(yè)績尚可，酒店投資回報率仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

精細(xì)化的資產(chǎn)管理是受訪企業(yè)的工作重點

長久以來，中國一直是酒店投資大國、酒店管理小國。然而，在全球經(jīng)濟弱勢運行和國內(nèi)房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的影響下，越來越多的酒店投資者與管理者開始關(guān)注酒店的現(xiàn)金流收益能力。各受訪企業(yè)也紛紛表示，精細(xì)化資產(chǎn)管理將超越新酒店開發(fā)和存量酒店升級改造，成為他們2020年最為關(guān)注的工作內(nèi)容。

受訪企業(yè)傾向于繼續(xù)與成熟品牌合作但同時塑造自行運營酒店的能力

成熟酒店管理公司龐大的會員與預(yù)訂系統(tǒng)、堅實的管理體系及其自帶品牌溢價能力的屬性是業(yè)主方選擇與酒店管理公司合作的主要原因。但盡管繼續(xù)與成熟品牌合作，受訪企業(yè)表示塑造自行運營酒店的能力也是他們2020年尋求的新方向，以便為未來酒店謀求經(jīng)營自立、或特許經(jīng)營及發(fā)展自有品牌提前準(zhǔn)備。此外，在運營模式選擇上，已有將近半數(shù)的受訪者傾向著手優(yōu)化現(xiàn)有經(jīng)營模式與品牌，這意味著在精細(xì)化資產(chǎn)管理大趨勢下，運營模式的變革已悄然提上議事日程，最終的驅(qū)動力仍是如何最大化資產(chǎn)收益能力。

結(jié) 語

2020年，盡管疫情爆發(fā)的黑天鵝事件可能延滯了部分酒店投資者的投資計劃，但這一危機也敦促酒店業(yè)界對過往投資與經(jīng)營管理進行反思�；貧w酒店投資的商業(yè)本源，契合時代邁進的需求變遷，務(wù)實、高效、創(chuàng)新將成為未來酒店發(fā)展的主旋律�？茖W(xué)資產(chǎn)管理驅(qū)動下的存量酒店升級改造正逐漸成為當(dāng)下酒店投資的舞臺主角。

從存量改造與升級型投資看，一線城市及新一線城市成熟商圈內(nèi)的高檔和中高檔酒店是首批進入到升級改造階段的物業(yè)。而在新酒店投資領(lǐng)域上，位于新一線都市新區(qū)和近郊旅游度假地的中高檔酒店是各酒店投資者的競爭高地。

市場供給與初始投資/收購成本是影響酒店投資回報率的核心要素。為了提升酒店資產(chǎn)的回報表現(xiàn)，精細(xì)化資產(chǎn)管理日益成為資產(chǎn)持有者的工作重點，且成本管控與收入驅(qū)動成為資產(chǎn)管理的重中之重。在疫情重創(chuàng)收入的倒逼下，同時伴隨整體經(jīng)濟形勢的去地產(chǎn)化，精細(xì)化酒店資產(chǎn)管理將逐步付諸于實踐，未來的酒店投資和資產(chǎn)更新將更加以坪效為驅(qū)動，力求實現(xiàn)物業(yè)價值與經(jīng)營價值的最大化。

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來源：CHAT資訊