一直以來，萬科物業(yè)穩(wěn)居行業(yè)第一，卻遲遲沒有上市。

從住宅物業(yè)起家，逐步涉足商辦物業(yè)，并試水城市物業(yè)領(lǐng)域，萬科物業(yè)不斷擴(kuò)展著業(yè)務(wù)圈，早已將自己武裝成了未來中國(guó)的“物業(yè)航母”。

2020年2月，萬科物業(yè)宣布啟動(dòng)2萬人招聘計(jì)劃。根據(jù)萬科物業(yè)官網(wǎng)顯示，截至2020年1月底，共有在職員工近10萬名。此次推出2萬人的招聘計(jì)劃，相當(dāng)于20%的人員增幅。

萬科物業(yè)CEO朱保全表示，招聘計(jì)劃本身就是基于今年業(yè)務(wù)發(fā)展的人才需要，公司的多元化快速發(fā)展需要大量?jī)?yōu)秀人才的加入，希望能夠持續(xù)儲(chǔ)備人才隊(duì)伍，為發(fā)展蓄力。

如此大規(guī)模擴(kuò)張的背后，是萬科物業(yè)近幾年的迅猛發(fā)展。截至2020年1月底，萬科物業(yè)已在全國(guó)布局99個(gè)城市，合同項(xiàng)目共計(jì)3302個(gè)，其中住宅項(xiàng)目2663個(gè)，政企項(xiàng)目639個(gè)，合同面積突破6.3億平方米，服務(wù)535萬戶家庭。

自從2015年萬科物業(yè)獨(dú)立分拆開啟市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)后，就開始一邊擴(kuò)大物業(yè)在管面積，一邊通過與不同背景的對(duì)象進(jìn)行股權(quán)及業(yè)務(wù)等層面的合作，探索住宅物業(yè)服務(wù)外更多可能性。

朱保全曾透露，在萬科物業(yè)發(fā)展模型中，物業(yè)范疇被定義為三個(gè)空間，一是關(guān)乎老百姓生活的空間，二是工作商務(wù)空間，第三個(gè)則是城市公共空間。三者對(duì)應(yīng)的對(duì)象分別是社會(huì)居民個(gè)人、企事業(yè)單位和政府。

萬科物業(yè)正沿著這條發(fā)展道路越走越快。

住宅管理模式智能數(shù)字化

對(duì)于已有30年住宅業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的萬科物業(yè)而言，完善的服務(wù)流程早已形成，需要的就是借科技之力，用更小的成本，管理更大規(guī)模業(yè)務(wù)。

2011年，萬科物業(yè)就成立了信息化管理部，成為萬科總部最早做IT的事業(yè)部。每年，萬科物業(yè)會(huì)拿出年收入的1.5%-2%投入技術(shù)研發(fā)，用于長(zhǎng)期投資信息化和技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)自身整體競(jìng)爭(zhēng)能力的提升，目前擁有總數(shù)近500人的技術(shù)團(tuán)隊(duì)。

借助IT技術(shù)與數(shù)字化應(yīng)用，萬科物業(yè)開啟了智能化物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)工程和精細(xì)化物業(yè)管理模式。目前，萬科物業(yè)已經(jīng)研發(fā)了多個(gè)智能化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，睿服務(wù)平臺(tái)也已迭代至3.0版本。通過該系統(tǒng)，業(yè)主、管家、服務(wù)人員、房屋、設(shè)施設(shè)備、車位都可以通過管理中心進(jìn)行全方位合理管控。

在業(yè)主端 ，萬科物業(yè)上線了“住這兒”APP，通過整合社區(qū)資源，搭建社區(qū)線上平臺(tái)，提效物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供物業(yè)繳費(fèi)、日常維修、日用品購(gòu)買、二手交易、鄰里互動(dòng)等服務(wù)。業(yè)主通過該APP，每月對(duì)物業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)頁(yè)還可以寫入自己對(duì)物業(yè)的看法和建議。

傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，加上智能數(shù)字化的技術(shù)升級(jí)，使得萬科物業(yè)擁有了很強(qiáng)的品牌價(jià)值。

方正證券分析師夏亦豐撰寫的《從BM到PM，重塑物業(yè)管理行業(yè)新框架》指出，PM 是指在基本的 BM（對(duì)物的管理）之上，額外對(duì)住戶和居住環(huán)境的整個(gè)生態(tài)圈提供管理服務(wù)。據(jù)其分析報(bào)告，PM做的較好的萬科物業(yè)成了業(yè)主和開發(fā)商的心頭好。

首先，萬科物業(yè)在入駐新的小區(qū)后，這些小區(qū)房?jī)r(jià)的上漲空間往往遠(yuǎn)大于同片區(qū)其他項(xiàng)目，能幫助資產(chǎn)在使用后實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，對(duì)房屋起到保值增值的作用。其次，物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)重要的軟實(shí)力，好的PM可以“反哺”開發(fā)商，成為銷售時(shí)的“形象擔(dān)當(dāng)”。一些不具備物業(yè)管理板塊的開發(fā)商會(huì)邀請(qǐng)萬科物業(yè)入駐，以此來提升樓盤的價(jià)值。

通過一系列的努力，萬科物業(yè)在住宅物業(yè)領(lǐng)域的龍頭地位已經(jīng)越坐越穩(wěn)。

聯(lián)手洋行做強(qiáng)商辦物業(yè)

朱保全曾表示，2020年萬科物業(yè)會(huì)有一個(gè)跨越式發(fā)展，希望住宅和商企的營(yíng)收比例達(dá)到1：1。萬科物業(yè)正在向目標(biāo)進(jìn)發(fā)，截至2019年6月，住宅業(yè)務(wù)與商企業(yè)務(wù)收入比例約為2：1。

住宅物業(yè)起家的萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦物業(yè)，并不是一時(shí)的心血來潮。

有分析指出，住宅物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)是可以獲得平滑周期的穩(wěn)定回報(bào)，但其問題在于市場(chǎng)化程度還不夠高，以質(zhì)論價(jià)、漲物業(yè)費(fèi)依然非常難。相比之下，商辦物業(yè)的市場(chǎng)化程度更好。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2018年，辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)約為7.84元/月/平方米，其次是商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為7.01元/月/平方米，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，約為2.25元/月/平方米。雖然商業(yè)和住宅的服務(wù)內(nèi)容有所差別，但成本不至于差別達(dá)到幾倍。因此，商辦類服務(wù)比例占比較高的公司，毛利率可能較高。

除此之外，住宅土地供應(yīng)也在逐步減少，住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦物業(yè)是眾多房企共同的選擇。

2015年，萬科物業(yè)確立了“住宅商企，兩翼齊飛”的戰(zhàn)略。2018年，專為發(fā)展商企而設(shè)的子品牌“萬物商企”正式成立。

萬物商企主要負(fù)責(zé)兩類業(yè)務(wù)：第一是商寫物業(yè)管理；第二是政府、企業(yè)機(jī)構(gòu)的綜合設(shè)施管理。服務(wù)內(nèi)容包括前期顧問、運(yùn)行期物業(yè)管理、綜合設(shè)施管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；為運(yùn)營(yíng)型物業(yè)提供公共物業(yè)管理（PM）服務(wù)，提升客戶的不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的資產(chǎn)價(jià)值；為自用型物業(yè)提供綜合設(shè)施管理（FM）服務(wù)，幫助企業(yè)聚焦其核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至目前，萬物商企累計(jì)服務(wù)635個(gè)商企項(xiàng)目，分布于全國(guó)52個(gè)大中城市，管理面積達(dá)3974萬平方米，服務(wù)對(duì)象涵蓋商業(yè)寫字樓、政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部等，其中包括阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通等知名企業(yè)。

然而，萬科的商辦物業(yè)管理一直缺乏配套資產(chǎn)服務(wù)，例如租賃、大宗交易。由于建立租賃和大宗交易的團(tuán)隊(duì)并不容易，萬科決定以合作的方式，把短板變?yōu)殚L(zhǎng)板。

2018年7月，萬科物業(yè)宣布以首次公開募股定價(jià)的方式，購(gòu)買戴德梁行4.9%股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東；2019年12月，歷經(jīng)18個(gè)月的艱辛談判之后，雙方成立合資公司。二者分工明確，萬科物業(yè)負(fù)責(zé)“前線服務(wù)”，戴德梁行則發(fā)揮配套資產(chǎn)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

合資公司的業(yè)務(wù)發(fā)展主要還是集中在大中華區(qū)，資產(chǎn)包構(gòu)成主要是萬科和戴德梁行原來的客戶，以企業(yè)辦公和寫字樓為主。

在完善業(yè)務(wù)組成的同時(shí)，此次合作也表露了萬科物業(yè)國(guó)際化的野心。朱保全曾表示，一家做住宅物業(yè)管理的中國(guó)企業(yè)，要走向國(guó)際，幾乎是不可能的，因?yàn)橹袊?guó)的住宅社區(qū)形態(tài)在全世界都是獨(dú)一無二的，但是做商業(yè)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理和資產(chǎn)管理，全世界都是一樣的。

借與戴德梁行的合作，萬科物業(yè)接近了國(guó)際市場(chǎng)，也為自己建立起強(qiáng)大的“護(hù)城河”優(yōu)勢(shì)。

走出樓宇做“城市運(yùn)營(yíng)商”

“物業(yè)城市”管理模式是萬科物業(yè)從2017年開始試水的一項(xiàng)全新業(yè)務(wù)。與其他物業(yè)公司瞄準(zhǔn)公建業(yè)態(tài)物業(yè)管理發(fā)力不同，萬科物業(yè)更關(guān)注城市公共空間，將整座城市或片區(qū)當(dāng)做一個(gè)大物業(yè)來看待，并對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理。

所謂“物業(yè)城市”，即運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+行政力量”相融合的方式，對(duì)城市公共空間、公共資源、公共項(xiàng)目實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營(yíng)”，包含市政養(yǎng)護(hù)、物業(yè)管理、停車場(chǎng)管理、輔助城市秩序維護(hù)、市民生活服務(wù)等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)。

萬科物業(yè)的思路，是對(duì)傳統(tǒng)的市政、城管兩大塊業(yè)務(wù)做有益的嘗試，結(jié)合數(shù)字化技術(shù)，構(gòu)建城市管理平臺(tái)，大幅節(jié)約人工成本并提升效率。該思路落地的第一個(gè)項(xiàng)目，是位于珠海的橫琴新區(qū)。

2018年9月，由橫琴新區(qū)國(guó)資委直屬企業(yè)珠海大橫琴投資公司持股60%、萬科物業(yè)持股40%的合資企業(yè)珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海大橫琴城資”）成立。

在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中，珠海大橫琴城資由萬科物業(yè)實(shí)際操盤。萬科物業(yè)跳脫傳統(tǒng)的城市管理模式，完全按照市場(chǎng)化邏輯運(yùn)作，成為橫琴新區(qū)城市公共空間與資源的全流程管理、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)方，將社區(qū)管理中以客戶為中心的服務(wù)理念帶入城市治理，城市服務(wù)、運(yùn)營(yíng)效率相比以往有了很大的提高。

朱保全曾表示，目前，橫琴城市物業(yè)服務(wù)大約一年有5億的收入。據(jù)珠海大橫琴城資總經(jīng)理宋瀾濤透露，公共空間管理業(yè)務(wù)保持在一個(gè)微利穩(wěn)定的狀態(tài)，在內(nèi)部效率提升后，產(chǎn)生的效益可能也會(huì)隨之增加，截至2019年底，此類業(yè)務(wù)的利潤(rùn)可以控制在3%-4%之間。照此粗略計(jì)算，橫琴城市物業(yè)能為合資公司帶來1500萬的利潤(rùn)。

除了提供穩(wěn)定的營(yíng)收外，這種模式也為萬科物業(yè)開發(fā)了新的市場(chǎng)。目前，萬科物業(yè)已經(jīng)收到了雄安新區(qū)的邀請(qǐng)。2019年10月，朱保全曾透露，全國(guó)有10個(gè)以上的城市與萬科物業(yè)商談該領(lǐng)域的深入合作，未來這一數(shù)字還將會(huì)升至30個(gè)城市，其帶來的收入相近于萬科住宅物業(yè)，相當(dāng)再造一個(gè)萬科物業(yè)。

不過，“物業(yè)城市”模式的異地復(fù)制并不簡(jiǎn)單，這依賴于萬科物業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化打造、科技平臺(tái)應(yīng)用、承接能力的提升，也與當(dāng)?shù)卣�府的合作意愿有關(guān)。

眼下，一家家物業(yè)脫離母公司單飛上市，作為行業(yè)的頭號(hào)種子選手，萬科物業(yè)的上市動(dòng)態(tài)一直備受矚目。對(duì)于此事，董事會(huì)主席郁亮給出了答復(fù)：“如果說萬科物業(yè)是一個(gè)城市物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，才上市。我們區(qū)別于一個(gè)傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)商，才有它的價(jià)值，這樣它的價(jià)值才能得到充分的肯定。”

隨著一個(gè)個(gè)“物業(yè)城市”項(xiàng)目的落地執(zhí)行，這一天看起來并不會(huì)遙遠(yuǎn)。

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來源：億歐