身處地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的房企一直在尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、華潤置地、萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)等，都在不同程度上涉足產(chǎn)城融合項(xiàng)目。如果將產(chǎn)城融合項(xiàng)目進(jìn)行分類，大致可以分為以開發(fā)商主導(dǎo)的產(chǎn)城項(xiàng)目投資建設(shè)型，以華為、阿里為代表的實(shí)體企業(yè)導(dǎo)入型，和以華夏幸福為代表主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建型。

值得注意的是，產(chǎn)城融合的核心不是地產(chǎn)，而是“產(chǎn)業(yè)”，這類項(xiàng)目更考驗(yàn)開發(fā)商長期持有、運(yùn)營項(xiàng)目的能力。這意味著，舊有的開發(fā)模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

近年來，各地涌現(xiàn)了一批特色小鎮(zhèn)，但能夠帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的并不多。在華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院院長顧強(qiáng)看來，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于，單純用房地產(chǎn)開發(fā)的思路去開發(fā)，不能有效形成產(chǎn)城融合所要求的定位、功能互補(bǔ)的網(wǎng)格化結(jié)構(gòu)。“最后，除了房子外，其他要素都沒有，很難達(dá)到預(yù)期的目的。”

如何立足產(chǎn)業(yè)，盤活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，這是華夏幸福布局產(chǎn)業(yè)新城要解決的問題。

用產(chǎn)業(yè)新城完善都市圈空間結(jié)構(gòu)

都市圈是由核心城市、城市的副中心，加上外圍的節(jié)點(diǎn)城市和微中心組成的有機(jī)統(tǒng)一體。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院院長顧強(qiáng)認(rèn)為，“從中國的實(shí)際情況來看，都市圈還在向外擴(kuò)展的過程當(dāng)中。在發(fā)展進(jìn)程中，一些城市會(huì)對(duì)外部一定空間尺度內(nèi)的生產(chǎn)要素進(jìn)行虹吸。再經(jīng)過一定時(shí)間的發(fā)展，城市就進(jìn)入到了外溢階段，會(huì)將城市內(nèi)的各類要素往外輸送。隨著城市的發(fā)展，會(huì)進(jìn)入一個(gè)虹吸和外溢的平衡。”

中心城市的產(chǎn)業(yè)外溢有多個(gè)原因，分別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間受限（大規(guī)模制造，如汽車、裝備、化工、食品制造等）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步提升（附加值相對(duì)較小的向外推移，如印刷等）、產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模壯大（如文化影視產(chǎn)業(yè)、軟件信息產(chǎn)業(yè)等）。

顧強(qiáng)表示，城市在不斷發(fā)展過程中，會(huì)跨出行政邊界，不過，由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的制約，城市的外溢仍然在空間上會(huì)有一定的邊界。只要在合理的邊界之內(nèi)，各種要素就會(huì)被持續(xù)吸引到都市圈范圍內(nèi)。如果相鄰的都市圈之間進(jìn)一步發(fā)展，又會(huì)形成更大尺度上的都市連綿區(qū)。

“在中國的都市圈里，像‘北上廣深’這樣的城市，外溢的范圍、擴(kuò)展的邊界就要大一些，能夠達(dá)到80公里左右，鄭州、武漢等城市可能在50公里左右，而貴陽等城市，外溢的邊界和半徑可能更小。”

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城是在都市圈尺度上進(jìn)行布局。“考慮到都市圈本身的發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展階段、輻射范圍，根據(jù)我們的觀察，中國的都市圈發(fā)展如果與發(fā)達(dá)國家相比，顯著的差異就是外圍節(jié)點(diǎn)城市和微中心的發(fā)展相對(duì)不足，沒有形成網(wǎng)絡(luò)型空間結(jié)構(gòu)。”發(fā)展節(jié)點(diǎn)城市，可以服務(wù)中心城市發(fā)展，在生產(chǎn)、生活各領(lǐng)域形成配套，緩和中心城市通勤壓力，最終形成“創(chuàng)新尖峰+產(chǎn)業(yè)高地”的發(fā)展模式，整體提升區(qū)域發(fā)展實(shí)力。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城定位于微中心和節(jié)點(diǎn)城市，通過產(chǎn)城融合方式建設(shè)生態(tài)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，打造相對(duì)功能完善的微中心，使整個(gè)都市圈的結(jié)構(gòu)更加科學(xué)合理，發(fā)展外圍相對(duì)發(fā)育不足的微中心和節(jié)點(diǎn)城市。

顧強(qiáng)向億歐表示：“從2013年以后，中國的產(chǎn)業(yè)投資發(fā)生了很大的變化。搬家式的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實(shí)際上在大幅度減少，更多的是發(fā)展‘內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)’，這些產(chǎn)業(yè)的源頭大部分源于科技成果的轉(zhuǎn)化。都市圈正好有這樣的優(yōu)勢(shì)，擁有大量的科技成果。這些科技成果在轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化的時(shí)候，需要空間載體、資本和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這些恰恰給產(chǎn)業(yè)新城提供了機(jī)會(huì)。”

立足區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局產(chǎn)業(yè)新城

據(jù)顧強(qiáng)介紹，在布局產(chǎn)業(yè)新城時(shí)，華夏幸福都會(huì)進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)此，華夏幸福劃分了10大產(chǎn)業(yè)和117個(gè)方向，針對(duì)每一個(gè)都市圈不同區(qū)位的產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行定制，提供解決方案。在規(guī)劃的過程中，會(huì)對(duì)區(qū)域發(fā)展邏輯進(jìn)行考量，確定該區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及發(fā)展的時(shí)序、集群打造的路徑。

比如長三角區(qū)域大約集中了全國40%的新能源汽車產(chǎn)能，華夏幸福順著新能源汽車從電池、材料到電機(jī)、電控再到整機(jī)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行梳理，最終將南京溧水產(chǎn)業(yè)新城定位于發(fā)展新能源汽車的關(guān)鍵零部件的重要節(jié)點(diǎn)。

在安徽，華夏幸福也在不同的區(qū)位進(jìn)行不同的產(chǎn)業(yè)定位。比如圍繞合肥的液晶顯示、半導(dǎo)體、智能家居等產(chǎn)業(yè)鏈，華夏幸福與歐菲光合作，在舒城產(chǎn)業(yè)新城打造新型顯示觸控模組基地，并將合肥北側(cè)的長豐產(chǎn)業(yè)新城定位于孕育半導(dǎo)體、液晶顯示偏光片等產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)高地。

除了在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位時(shí)需要下足功夫，選擇引入園區(qū)的企業(yè)也是門學(xué)問。對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)倡導(dǎo)建設(shè)“獨(dú)角獸樓”的現(xiàn)象，顧強(qiáng)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以有不同的打法，類似一個(gè)擁有完整生態(tài)鏈的動(dòng)物園（產(chǎn)業(yè)園），一個(gè)動(dòng)物園里面應(yīng)該有不同的物種（企業(yè)），這些物種也有不同的生命周期（發(fā)展周期），處在生命周期不同階段。

因此，在向產(chǎn)業(yè)園區(qū)引入企業(yè)時(shí)，不僅要考慮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位協(xié)同，還要保證上下游行業(yè)環(huán)節(jié)的多樣性協(xié)同。除此以外，構(gòu)建企業(yè)發(fā)展階段的多樣性，完善生態(tài)也十分重要，處于孵化器階段、成長期、壯大期、成熟期的企業(yè)可以互相促進(jìn)，共同生長。國有企業(yè)、民營企業(yè)等企業(yè)主體的多樣性，也可以優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同促進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新

“用新產(chǎn)業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)來打造一個(gè)創(chuàng)新集群，從而實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)城融合才有生命力。”顧強(qiáng)認(rèn)為，在一個(gè)地區(qū)，可以圍繞新產(chǎn)業(yè)需要的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，把一部分產(chǎn)業(yè)放到產(chǎn)業(yè)新城去發(fā)展。

以北京都市圈為例，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)落戶北京，催生了大規(guī)模的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)清洗、數(shù)據(jù)加工的需求，但由于空間、能耗方面的限制，北京在產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄里邊將數(shù)據(jù)中心相關(guān)產(chǎn)業(yè)列為限制性的產(chǎn)業(yè)。

作為都市圈內(nèi)的補(bǔ)充，在距離北京不遠(yuǎn)、脫離產(chǎn)業(yè)限制的張家口懷來，華夏幸福推動(dòng)建設(shè)以數(shù)據(jù)中心、軟件外包、服務(wù)后臺(tái)為代表的數(shù)字產(chǎn)業(yè)。目前，今日頭條和騰訊都已在懷來設(shè)立數(shù)據(jù)中心，并布局相關(guān)數(shù)據(jù)清洗、數(shù)據(jù)挖掘環(huán)節(jié)。

“懷來和北京的空間位置相距大概70公里，現(xiàn)在也有京張高鐵，從懷來的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園到北京市區(qū)只需20多分鐘，基本上實(shí)現(xiàn)同城化。”物理距離的拉近，有助于人才在區(qū)域間流動(dòng)。

我國受地域和發(fā)展階段的要求，都市圈外圍地區(qū)不僅要發(fā)展高端制造業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)，也要相應(yīng)發(fā)展一般制造配套，共同構(gòu)筑區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

比如北京都市圈的外圍區(qū)域，不僅有相應(yīng)高端制造業(yè)，還有都市產(chǎn)業(yè)配套，如霸州都市食品產(chǎn)業(yè)集群分為兩大重點(diǎn)方向：一是休閑與烘焙食品，即依托北京產(chǎn)業(yè)外溢趨勢(shì)，引入休閑與烘焙食品產(chǎn)業(yè)龍頭，強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色；二是中央廚房，即面向北京大型連鎖餐飲企業(yè)，以共享型中央廚房打造為特色，搭建食品配餐、分揀全鏈條配套體系。

目前該產(chǎn)業(yè)集群已集結(jié)了益海嘉里、稻香村、新辣道、海底撈等餐飲品牌。

生活配套打造人才磁場(chǎng)

吸引中心城市的產(chǎn)業(yè)入駐節(jié)點(diǎn)城市，除了打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境外，還需要在配套服務(wù)上下功夫。

打造人才磁場(chǎng)，提升人口密度，是產(chǎn)業(yè)新城持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，這需要與當(dāng)?shù)卣�府協(xié)作，出臺(tái)有競爭力的人才政策，具體包括落戶政策、人才基金、創(chuàng)業(yè)貼息、住房補(bǔ)貼、公租房政策等。

宜居宜商的多元化社區(qū)、商業(yè)配套以及中央公園和綠地生態(tài)配套使居民可以“安居”，創(chuàng)新研發(fā)和商務(wù)辦公空間、酒店、人才公寓等，可以便利園區(qū)內(nèi)員工“樂業(yè)”。在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)過程中，有兩種模式可以提升人口密度，分別是配套先行帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)先行逐步完善城市配套。

據(jù)顧強(qiáng)介紹，華夏幸福主要通過配套先行的模式，在項(xiàng)目自身實(shí)現(xiàn)人口導(dǎo)入之前，先行完善生活服務(wù)配套，為產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目吸納人口提供生活基礎(chǔ)。這些生活、居住配套包括商業(yè)、公共交通、教育、醫(yī)療、文娛等公共設(shè)施。

華夏幸福在配套的開發(fā)建設(shè)中，以“智慧城市、生態(tài)城市、文化城市”三大系統(tǒng)構(gòu)建幸福城市體系，設(shè)置城市級(jí)、區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)城市生活配套，目標(biāo)為市民創(chuàng)造便捷、宜居、多元的城市生活空間。

以固安產(chǎn)業(yè)新城為例，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，關(guān)注城市生活品質(zhì)的升級(jí)。在商業(yè)配套方面，打造了“幸福港灣”，并建設(shè)了福朋喜來登酒店。子女教育和醫(yī)療服務(wù)問題，是解決駐留人才后顧之憂的關(guān)鍵。在教育配套方面，固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目與北京八中合作開設(shè)分校；在醫(yī)療配套方面，將規(guī)劃建設(shè)自有品牌的三級(jí)甲等醫(yī)院。

頂層規(guī)劃仍需改進(jìn)

目前，阻礙城市圈發(fā)展的最大阻力是城市本位的規(guī)劃模式，這種固有的思維方式加大了大都市圈內(nèi)部經(jīng)濟(jì)資源整合的難度，導(dǎo)致交通的銜接、產(chǎn)業(yè)的協(xié)同配套、統(tǒng)一市場(chǎng)的形成、人才技術(shù)等政策的協(xié)同都難以做到。

顧強(qiáng)表示，雖然各城市都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了加強(qiáng)合作是提升本城市競爭力的重要路徑，但是，由于行政區(qū)與經(jīng)濟(jì)區(qū)的分離，區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃機(jī)制依然沒有完全形成，城市之間的利益協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)也沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，依然是各自為政。沒有設(shè)立像美國田納西流域一樣的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，各自的利益補(bǔ)償沒有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和具體實(shí)施方案。

合理科學(xué)的都市圈結(jié)構(gòu)是一個(gè)網(wǎng)格化的結(jié)構(gòu)，不是攤大餅的結(jié)構(gòu)。一方面取決于國土空間頂層設(shè)計(jì)和規(guī)劃布局，需要適應(yīng)城市和產(chǎn)業(yè)的變遷，以及產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的空間結(jié)構(gòu)；另一方面是如何定位網(wǎng)格化結(jié)構(gòu)的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，用什么樣的機(jī)制去打造。

在顧強(qiáng)看來，國內(nèi)一些都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，但仍亟需發(fā)展完善，粵港澳大灣區(qū)就是其中之一。

“與世界級(jí)三大灣區(qū)相比，粵港澳大灣區(qū)有著體量、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量等方面的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)在質(zhì)量方面卻與‘世界級(jí)灣區(qū)’存在一定的差距，在創(chuàng)新技術(shù)變革，聚集人才優(yōu)勢(shì)資源方面，灣區(qū)建設(shè)的溢出效果仍存在很大的發(fā)展?jié)摿Γ�亟待未來去深入挖掘�?rdquo;

除了完善都市圈功能、優(yōu)化大灣區(qū)空間結(jié)構(gòu)外，顧強(qiáng)認(rèn)為，最重要的是提升灣區(qū)在制度和文化層面上的競爭力，在當(dāng)下開放的國際背景下，集聚全球最一流的人才。在此基礎(chǔ)上，灣區(qū)應(yīng)以資本鏈驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，放大創(chuàng)新頭部效應(yīng)。

不過，顧強(qiáng)對(duì)當(dāng)下都市圈的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然持樂觀態(tài)度。

顧強(qiáng)表示，總體來說，已經(jīng)進(jìn)入都市圈發(fā)展階段的中心城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢等如果能夠打破政策限制，加強(qiáng)和外圍區(qū)域節(jié)點(diǎn)城市的協(xié)同聯(lián)系，形成良好的產(chǎn)業(yè)分工合作，能夠?qū)崿F(xiàn)更大的統(tǒng)籌和發(fā)展。

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來源：億歐