何為老舊小區(qū)改造？

老舊小區(qū)改造是對(duì)存量住房進(jìn)行的綜合改造，基本不涉及大拆大建。根據(jù)住建部等三部委出臺(tái)的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃、擬通過(guò)拆除新建（改進(jìn)、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶(hù)區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，均不屬于老舊小區(qū)范疇。我國(guó)從1998年才全面實(shí)施住房商品化改革，因此絕大部分的老舊小區(qū)改造對(duì)象是福利分房時(shí)期建成、尚未納入棚改的公房。

從改造內(nèi)容看，主要可分為三類(lèi)：一是基礎(chǔ)類(lèi)改造，包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線(xiàn)規(guī)整等，旨在完善基礎(chǔ)設(shè)施、滿(mǎn)足居民最基本的生活需求。二是完善類(lèi)改造，包括加裝電梯、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)用房、無(wú)障礙設(shè)施等，旨在完善配套設(shè)施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類(lèi)改造，包括增加社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等，旨在提升社區(qū)公共服務(wù)水平。除基礎(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一改造外，提升和完善類(lèi)可由居民菜單式選擇改造內(nèi)容。

老舊小區(qū)改造與棚改、舊改均有顯著區(qū)別。從改造對(duì)象看，老舊小區(qū)改造主要針對(duì)住宅區(qū)；舊改范圍更廣，不僅包括住宅區(qū)，還涉及城市規(guī)劃布局、城市環(huán)境及道路系統(tǒng)等多維度更新；棚改主要針對(duì)棚戶(hù)區(qū)。從改造方式看，老舊小區(qū)改造多為存量更新；棚改多為拆除重建（改建、擴(kuò)建、翻建）；舊改既包括拆除重建，也有存量改造。從參與主體看，老舊小區(qū)改造目前多為政府主導(dǎo)；棚改為“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施”；舊改中市場(chǎng)主體參與較多。從補(bǔ)償方式看，老舊小區(qū)改造不涉及居民補(bǔ)償安置；舊改多為實(shí)物安置；棚改既有實(shí)物安置，也有貨幣補(bǔ)償。

長(zhǎng)期看，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間廣闊，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)投資近4.54萬(wàn)億。

根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶(hù)、建面約40億平。分區(qū)域看，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算，東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大，占比約52.5%；中部次之，占比約31.1%；西部最少，占比約16.5%。2020年4月國(guó)常會(huì)明確，2020年改造項(xiàng)目3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比2019年增加一倍。

保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬(wàn)億元。我們根據(jù)老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容分別測(cè)算：一是基礎(chǔ)類(lèi)改造，預(yù)計(jì)投資1.2萬(wàn)億元。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（2017），若只考慮節(jié)能、粉刷、門(mén)窗、電、水、暖六項(xiàng)改造，單位建面投資金額為437.8元/平，按70%折算成全國(guó)水平，約為306.5元/平，40億平預(yù)計(jì)投入1.2萬(wàn)億元。二是完善類(lèi)改造，預(yù)計(jì)投資2.66萬(wàn)億元。若只考慮加裝電梯和停車(chē)場(chǎng)，按每部電梯成本60萬(wàn)元、一梯3戶(hù)、每棟6層估算，4200萬(wàn)戶(hù)須加裝電梯233萬(wàn)部，需要1.4萬(wàn)億元；停車(chē)場(chǎng)按6萬(wàn)元/車(chē)位、每?jī)蓱?hù)1個(gè)車(chē)位保守估算，需要1.26萬(wàn)億元。三是提升類(lèi)投資，預(yù)計(jì)投資0.68萬(wàn)億元。按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區(qū)估算，合計(jì)0.68萬(wàn)億元。

老舊小區(qū)改造短期進(jìn)展不及預(yù)期，目前仍存在三大難點(diǎn)亟需解決：

第一，錢(qián)從哪來(lái)？目前居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高，導(dǎo)致過(guò)度依賴(lài)財(cái)政資金，資金缺口大。

老舊小區(qū)改造尚未建立可持續(xù)的融資機(jī)制。從財(cái)政出資看，目前改造主要依靠財(cái)政資金，受當(dāng)前減稅降費(fèi)、加大基建投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等影響，財(cái)政面臨巨大壓力，若仍?xún)H靠政府一己之力，遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足改造的巨大資金需求。從居民出資看，老舊小區(qū)多建于福利分房時(shí)期，居民長(zhǎng)期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣，且住戶(hù)多為老年人和租戶(hù)，對(duì)改造后價(jià)值提升效果缺乏感知，普遍不愿出資。從市場(chǎng)主體參與看，老舊小區(qū)改造投入大、周期長(zhǎng)、收益不確定性高，若無(wú)政策支持，很難保障合理收益，企業(yè)普遍參與積極性不足。資金是改造的前提，如何吸引居民和社會(huì)資本參與，是當(dāng)前亟需解決的最大難題。

第二，各方利益如何平衡？老舊小區(qū)量大面廣，涉及千萬(wàn)家庭切身利益，往往眾口難調(diào)，難以達(dá)成共識(shí)。

老舊小區(qū)改造，平衡各方利益是關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造不同于新建工程，在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，將造成工期停滯或重復(fù)改造等問(wèn)題。從各地改造實(shí)踐來(lái)看，改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異，往往導(dǎo)致工程很難順利開(kāi)工。如加裝電梯高低層利益沖突、停車(chē)場(chǎng)改造有車(chē)無(wú)車(chē)?yán)�益博��、上下水管道改造各方訴求差異等，常常陷入“一人反對(duì)，全員擱置”的困境。如何滿(mǎn)足各方利益訴求、減少協(xié)調(diào)和磨合成本，是老舊小區(qū)改造亟待解決的第二大難題。

第三，后期如何維護(hù)？缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造成果很難長(zhǎng)期維持，陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)。

老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，若沒(méi)有長(zhǎng)期維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，改造效果很難長(zhǎng)期保持。老舊小區(qū)改造，“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。在后續(xù)管理上，目前主要存在三大問(wèn)題：一是缺乏物業(yè)公司統(tǒng)一管理，老舊小區(qū)居民普遍缺乏付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的習(xí)慣，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，很快重回改造前的混亂局面；二是缺乏小區(qū)居民管理規(guī)約，無(wú)約束環(huán)境中，亂倒垃圾、違章搭建、車(chē)輛亂停、破壞植被等長(zhǎng)期養(yǎng)成的惡習(xí)很難扭轉(zhuǎn)；三是缺乏業(yè)主委員會(huì)，住戶(hù)意見(jiàn)很難統(tǒng)一，后續(xù)維護(hù)工作推進(jìn)緩慢。建立老舊小區(qū)改造后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制，形成“共商、共建、共治、共享”的社會(huì)治理模式，是老舊小區(qū)改造亟待解決的第三大難題。

正文

1 老舊小區(qū)改造的發(fā)展歷程

我國(guó)早在2007年啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造，但之前重心主要聚焦棚戶(hù)區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來(lái)，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動(dòng)至今，老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段：

一是緩慢推進(jìn)階段（2007-2015年）。2007年，住建部頒布《關(guān)于開(kāi)展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，首次對(duì)舊住宅區(qū)改造范圍、標(biāo)準(zhǔn)及改造機(jī)制等進(jìn)行規(guī)范，標(biāo)志老舊小區(qū)改造正式啟動(dòng)。但在之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，政策重心主要聚焦棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造，老舊小區(qū)改造緩慢開(kāi)展，改造內(nèi)容也主要圍繞建筑節(jié)能減排和房屋維修養(yǎng)護(hù)，綜合性整治較少。

二是試點(diǎn)階段（2016-2018年）。2015年底，習(xí)總書(shū)記在中央城市工作會(huì)議上明確，要有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，徹底改變粗放型管理方式，老舊小區(qū)綜合整治上升到更高關(guān)注層面。2017年底，住建部明確在廣州、廈門(mén)等15個(gè)城市開(kāi)展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。截至2018年底，試點(diǎn)城市已改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬(wàn)戶(hù)居民，老舊小區(qū)改造的政策逐步細(xì)化并趨于綜合。

三是加速階段（2019年以來(lái)）。2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。10月，住建部確定在“兩省七市”開(kāi)始第二輪老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2020年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)明確，2020年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍。隨著一系列政策出臺(tái)，老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段。

2 老舊小區(qū)改什么？

老舊小區(qū)改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。根據(jù)住建部等三部委頒布的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃、擬通過(guò)拆除新建（改進(jìn)、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶(hù)區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，均不屬于老舊小區(qū)范疇。地方在老舊小區(qū)范圍劃定上有一定自主權(quán)。

老舊小區(qū)改造主要是存量翻新，與舊改和棚改均有顯著區(qū)別。從改造對(duì)象看，老舊小區(qū)改造主要針對(duì)住宅小區(qū)；舊改主要通過(guò)對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行重建、翻新、改造等來(lái)改變整體面貌，不僅包括居住環(huán)境，還有城市規(guī)劃布局、環(huán)境及道路系統(tǒng)等；棚改主要針對(duì)棚戶(hù)區(qū)。從改造方式看，老舊小區(qū)改造多為存量改造，不涉及大面積拆遷新建；棚改多為拆除重建（新建、改建、擴(kuò)建）；舊改既有拆除重建，也有存量翻新。從參與主體看，老舊小區(qū)改造多由政府主導(dǎo)，棚改由“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施”，舊改中市場(chǎng)主體參與較多。從補(bǔ)償方式看，老舊小區(qū)改造不涉及征收拆遷和居民補(bǔ)償安置；舊改多為實(shí)物安置；棚改既有實(shí)物安置，也有貨幣補(bǔ)償。

從改造內(nèi)容看，主要包括三類(lèi)。一是基礎(chǔ)類(lèi)改造，包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線(xiàn)規(guī)整等，旨在解決基礎(chǔ)設(shè)施老化等問(wèn)題。二是完善類(lèi)改造，包括加裝電梯、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)用房、無(wú)障礙設(shè)施等，旨在完善配套設(shè)施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類(lèi)改造，包括完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等，旨在提升社區(qū)公共服務(wù)水平。除基礎(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一改造外，提升和完善類(lèi)可由居民菜單式選擇改造內(nèi)容。

3 老舊小區(qū)改造影響有多大？

3.1 長(zhǎng)期看，市場(chǎng)空間廣闊，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)投資近4.54萬(wàn)億根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶(hù)、建面約40億平。分區(qū)域看，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算，東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大，占比約52.5%；中部次之，占比約31.1%；西部最少，占比約16.5%。2020年4月國(guó)常會(huì)明確，2020年改造項(xiàng)目3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比2019年增加一倍。

保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬(wàn)億元。我們根據(jù)老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容，分別測(cè)算了相應(yīng)的投資額。一是基礎(chǔ)類(lèi)改造。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（2017），若只考慮節(jié)能、粉刷、門(mén)窗、電、水、暖六項(xiàng)改造，單位建面投資金額為437.8元/平，按70%折算成全國(guó)水平，約為306.5元/平；根據(jù)試點(diǎn)城市實(shí)際改造情況估算，基礎(chǔ)類(lèi)改造平均成本約300元/平。我們以300元/平、40億平待改造面積測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬(wàn)億元；二是改善類(lèi)改造。若只考慮電梯和停車(chē)場(chǎng)，按每部電梯加裝成本60萬(wàn)元/部、一梯3戶(hù)、每棟6層估算，4200萬(wàn)戶(hù)須加裝電梯233萬(wàn)部，需要1.4萬(wàn)億元；停車(chē)場(chǎng)按6萬(wàn)元/車(chē)位、每?jī)蓱?hù)1個(gè)車(chē)位保守估算，需要1.26萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)改善類(lèi)改造需要至少2.66萬(wàn)億元；三是提升類(lèi)改造。若按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區(qū)估算，需要0.68萬(wàn)億元。因此，保守估計(jì)，老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬(wàn)億元。而根據(jù)住建部原副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算結(jié)果，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間或可達(dá)5萬(wàn)億元。

3.2 短期看，進(jìn)展不及預(yù)期，仍有三大難點(diǎn)亟需解決老舊小區(qū)改造量大面廣，但由于與群眾切身利益直接相關(guān)，在實(shí)際改造中阻力較大。目前來(lái)看，老舊小區(qū)仍有三大難點(diǎn)亟待解決：錢(qián)從哪來(lái)？各方利益如何平衡？后續(xù)如何維護(hù)？

3.2.1 錢(qián)從哪來(lái)？——財(cái)政壓力大、居民不愿出、企業(yè)積極性低按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，老舊小區(qū)改造理應(yīng)通過(guò)財(cái)政配資、居民出資、市場(chǎng)運(yùn)作等多元化方式籌措資金。從目前進(jìn)展看，居民出資意愿低、社會(huì)資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，老舊小區(qū)改造面臨巨大的資金缺口，導(dǎo)致改造進(jìn)展緩慢、效果不及預(yù)期。

從財(cái)政出資看，地方財(cái)政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負(fù)擔(dān)。從試點(diǎn)城市看，目前老舊小區(qū)改造主要是政府出資，市、區(qū)兩級(jí)政府按一定比例分擔(dān)，居民等其他渠道出資占比極低。以廣州市越秀區(qū)仰忠社區(qū)為例，總改造資金2950萬(wàn)元，市財(cái)政出資1450萬(wàn)元（49.2%）、區(qū)財(cái)政1490萬(wàn)元（50.5%），居民僅集資10萬(wàn)元（0.3%）。相較棚改，老舊小區(qū)改造不涉及拆遷重建，政府無(wú)法通過(guò)收儲(chǔ)閑置土地再出讓增收，這些項(xiàng)目本身不會(huì)帶來(lái)資金來(lái)源。

2020年突發(fā)疫情下，地方財(cái)政持續(xù)承壓。一方面穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)需要財(cái)政發(fā)力，另一方面經(jīng)濟(jì)下滑、減稅降費(fèi)、土地市場(chǎng)降溫等大幅減少財(cái)政收入。2020年一季度，僅西藏地方公共財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余30省市均負(fù)增長(zhǎng)。今年老舊小區(qū)改造力度較去年增加一倍，若仍只靠政府一己之力，很難滿(mǎn)足改造的巨額資金需求。

從居民出資看，老舊小區(qū)住戶(hù)繳費(fèi)意愿普遍較低。老舊小區(qū)多建于福利分房時(shí)期，居民長(zhǎng)期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣。典型如“三供一業(yè)”分離移交的小區(qū)，一直以來(lái)均由企業(yè)承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用，居民普遍認(rèn)為企業(yè)出資理所應(yīng)當(dāng)，但“三供一業(yè)”分離移交之后，居民觀念短期難以改變。此外，老舊小區(qū)住戶(hù)多為老年人和租戶(hù)，對(duì)改造后價(jià)值提升效果缺乏感知，繳費(fèi)意愿很低。若居民不持續(xù)繳費(fèi)，即使改造完成，后續(xù)維護(hù)也很難進(jìn)行。
從社會(huì)資本參與看，由于收益很難保障，企業(yè)參與積極性較低。2019年6月，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上明確，要運(yùn)用市場(chǎng)化方式，吸引社會(huì)力量參與。同年7月，住建部副部長(zhǎng)黃艷在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”籌措資金。
社會(huì)資本參與積極性較低，主要有四大原因：一是政策風(fēng)險(xiǎn)高，企業(yè)參與改造，預(yù)期能利用閑置公共區(qū)域開(kāi)展經(jīng)營(yíng)反哺改造投入，但按照財(cái)政部規(guī)定，公共用房屬于財(cái)政，原則上由市政統(tǒng)一收回，不允許對(duì)外經(jīng)營(yíng)；二是物業(yè)費(fèi)回收難度大，老舊小區(qū)居民長(zhǎng)期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣；三是盈利空間小，老舊小區(qū)住戶(hù)多為低收入群體，管理利潤(rùn)低；四是不涉及容積率變化，企業(yè)無(wú)法通過(guò)配建商品房覆蓋投入成本。

3.2.2 各方利益如何協(xié)調(diào)？——眾口難調(diào)，很難達(dá)成一致

老舊小區(qū)改造，平衡各方利益是關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造不同于新建工程，在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問(wèn)題。從各地改造實(shí)踐來(lái)看，改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異，很難一碗水端平，往往導(dǎo)致工程很難順利開(kāi)工。

有的想�；�礎(chǔ)，有的需要提升；底層不讓加裝電梯，高層不讓整改管道；沒(méi)車(chē)的不讓改停車(chē)位。由于涉及切身利益，居民往往都不愿妥協(xié)，常常陷入“一人反對(duì)，全員擱置”的困境。根據(jù)各地實(shí)踐，加裝電梯、上下水管道及停車(chē)場(chǎng)是老舊小區(qū)改造中最難協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)，不僅導(dǎo)致工期延誤，有的甚至直接造成項(xiàng)目停滯。

（1）電梯怎么加？——高層最積極、低層不愿意高低層住戶(hù)意見(jiàn)不統(tǒng)一。高層住戶(hù)最積極，主要在于加裝電梯后生活便利性提高，同時(shí)帶來(lái)10%-30%左右的房屋升值；低層住戶(hù)不愿意，加裝電梯不僅帶來(lái)噪音污染、占用綠地、遮擋采光等問(wèn)題，還會(huì)造成一二層住房貶值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按總建面2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，但實(shí)際操作中，常常陷入“一戶(hù)反對(duì)、全樓擱置”的困境。

（2）上下水怎么改？——全員同意難度大老舊小區(qū)多建于2000年以前，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、上下水管腐蝕生銹，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞漏水、反臟水等問(wèn)題，是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)之一。由于不同居民利益很難協(xié)商一致，導(dǎo)致實(shí)際改造時(shí)阻力較大。

高低層利益沖突。樓層越低，受上下水管堵塞影響越明顯，改造意愿越強(qiáng)。由于上下水改造必須入戶(hù)，改造期間（10-15天左右）要求業(yè)主在家，且會(huì)產(chǎn)生噪音污染、破壞裝修、停水、甲醛污染等問(wèn)題，高層住戶(hù)改造意愿往往較低。

全員同意難度較大。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，上下水管道改造必須經(jīng)過(guò)每個(gè)單元所有住戶(hù)簽字同意才可開(kāi)展，但往往很難實(shí)現(xiàn)。主要在于：一是老舊小區(qū)住戶(hù)多為租客，改造時(shí)聯(lián)系原業(yè)主簽字難度大且耗時(shí)長(zhǎng)。以北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松小區(qū)為例，由于聯(lián)系不上部分業(yè)主簽字同意，導(dǎo)致上下水改造一直被擱置。二是住戶(hù)訴求不同，裝修較好的擔(dān)心施工破壞裝修，有孩子的擔(dān)心噪音影響孩子學(xué)習(xí)，有孕婦的擔(dān)心甲醛影響胎兒發(fā)育，導(dǎo)致很難協(xié)商一致。以北京市朝陽(yáng)區(qū)勝古北里小區(qū)為例，因19戶(hù)居民遲遲不簽字，導(dǎo)致工期延誤、政府專(zhuān)項(xiàng)撥款資金面臨被收回風(fēng)險(xiǎn)。

（3）停車(chē)場(chǎng)怎么修？——無(wú)車(chē)有車(chē)?yán)�益博弈隨著汽車(chē)保有量持續(xù)上升，老舊小區(qū)“停車(chē)難”問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)重。1970-2018年，居民千人汽車(chē)保有量從0.5輛/千人增至172輛/千人。但在1994年前，由于未預(yù)見(jiàn)家庭汽車(chē)保有量的大幅上升，我國(guó)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)中未要求配建停車(chē)位，此后雖逐步增加，但2000年前基本以1:10的比例配建。根據(jù)2015年人口普查數(shù)據(jù)，41.44%的家庭戶(hù)居住在2000年以前建成的房子里，“停車(chē)難”問(wèn)題突出，亟需得到改善。

配建停車(chē)場(chǎng)作為老舊小區(qū)改造改善類(lèi)項(xiàng)目，旨在改善居民“停車(chē)難”問(wèn)題。目前已有河南、浙江、福建等十多個(gè)省市將其作為老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)，但實(shí)施中仍面臨巨大阻力。
一是改造資金過(guò)度依賴(lài)財(cái)政。以立體停車(chē)庫(kù)為例，平均每個(gè)車(chē)位造價(jià)在6-20萬(wàn)，很難完全依靠財(cái)政出資。但目前一些建成的停車(chē)場(chǎng)投資回收期長(zhǎng)達(dá)30年，疊加老舊小區(qū)居民繳費(fèi)意識(shí)較差，投資收益不確定性更高，企業(yè)參與積極性低。而居民長(zhǎng)期習(xí)慣搶占公共道路停車(chē)，出資意愿較低，導(dǎo)致當(dāng)前改造過(guò)度依賴(lài)財(cái)政資金，整體進(jìn)度緩慢。

二是居民意見(jiàn)很難協(xié)調(diào)一致。目前各省市停車(chē)位改造慣用做法是對(duì)道路、綠化等進(jìn)行重新規(guī)劃，利用小微地塊、邊角地、部分綠化地來(lái)增加停車(chē)位。如合肥綠怡居小區(qū)，通過(guò)對(duì)部分綠化進(jìn)行地面硬化改造，常設(shè)車(chē)位從不到500增至1100個(gè)。但由于不同年齡業(yè)主訴求不同，老年人青睞增設(shè)綠地和公園，年輕人停車(chē)位需求更大；有車(chē)和無(wú)車(chē)家庭意見(jiàn)也很難統(tǒng)一，導(dǎo)致實(shí)際改造時(shí)常有沖突。以長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)八方小區(qū)為例，政府出資將一塊綠地改造成停車(chē)庫(kù)，但因部分居民反對(duì)而終止，小區(qū)內(nèi)停車(chē)難、停車(chē)亂問(wèn)題仍未解決。

3.2.3 后續(xù)如何維護(hù)？——缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造效果很難保持

老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，若沒(méi)有長(zhǎng)期維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，改造效果很難長(zhǎng)期保持，容易陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)。老舊小區(qū)改造，“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。從后續(xù)維護(hù)看，目前主要存在三大問(wèn)題：一是缺乏物業(yè)公司統(tǒng)一管理，老舊小區(qū)居民普遍缺乏付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的習(xí)慣，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，很快重回改造前的混亂局面；二是缺乏小區(qū)居民管理規(guī)約，無(wú)約束環(huán)境中，亂倒垃圾、違章搭建、車(chē)輛亂停、破壞植被等長(zhǎng)期養(yǎng)成的惡習(xí)很難扭轉(zhuǎn)；三是缺乏業(yè)主委員會(huì)，住戶(hù)意見(jiàn)很難統(tǒng)一，后續(xù)維護(hù)工作推進(jìn)緩慢。建立老舊小區(qū)改造后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制，形成“共商、共建、共治、共享”的社會(huì)治理模式，是老舊小區(qū)改造的重要環(huán)節(jié)，也是當(dāng)前亟需解決的問(wèn)題。

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來(lái)源：億歐